重生之酒色财气第517章 我还有办法
“请问李总地产开发最大的支出是什么？”钱大炮向李焕问道。
李焕想了想向钱大炮回复道：“银行的利息和土地增值税。
” 没错房地产开发最大的支出并不是购买土地的支出。
因为每个房地产商都不会用自有资金来买地一来是房地产行业本身就是一个高投入的行业最巅峰时许皮带的某大土地储备量高达两亿多平方米。
如果这两亿多平方米储备土地都需要许皮带自己拿钱出来买那光买这些土地都得花两万多亿。
这么大一笔资金就算是把许皮带给剁碎了也凑不出来。
所以绝大多数的地产开发商都是在土地拍卖时先交纳一部分的土地保证金然后取得这块土地的所有权再用这块土地到银行贷款由银行的贷款来偿还土地购置费。
土地的价值越高能贷出的款就越多。
当然地产开发商贷出这么多款来那得支付相应的利息。
现在一般来说银行的贷款利息在5%左右加上各种手续费综合算下来在7%左右。
当然不是每个地产开发商都跟李焕这样可以从银行轻易的贷到款。
地产开发商没钱怎么办？那就只能进行民间借贷。
可民间借贷的利息就比银行高的多了按照现在的行情民间借贷的利息在2%左右不过是月息。
如此算下来民间借贷的利息很多时候要比从银行借贷的利息高出一倍。
这么高额的利息犹如一根勒住开发商脖子上的绳索一不小心就能把地产开发商活活勒死。
这就是很多地产开发商和银行纠缠不清的原因没有足够的关系根本没办法从银行贷款有些开发商只能想办法打通银行的关系贷款实在万般无奈之下才会去找民间资本进行融资。
在这个背景下很多开发商都希望能够尽早把房子卖出去并回笼资金的原因。
不是说这些开发商看不到房子会涨价而是因为拖下去即便房价上涨了一部分可高额的利息要侵占绝大多数的利润最后变成了替银行或者放贷方白打工。
然后开发商第二项最大的支出就是土地的增值税国内房地产行业的相关税收是非常高的土地增值税是增值部分的30%到60%企业所得税还要征收25%要是走正规的报税流程最少也在50%左右。
最为关键的是这部分税收是属于地税征收范围也就说这些收入是归地方支配。
这也可以解释为何地方上这么热衷于搞房地产因为利润太高了。
出让土地能获取一大笔收入然后房价越高征收的增值税也越高。
“只要我们合作解决这两个问题不算难题。
”钱大炮来了个战术后仰对着李焕说道。
李焕听到这里顿时来了兴趣以前他以为炒房团最的收益是通过囤积房产然后等到房子升值后再出手通过房子的差价赚取利润。
可如今听着钱大炮的话看来他们还有更高端的玩法。
“愿闻其详。
”李焕不置可否的说了一句。
“首先你得提高房价开盘价在原有基础上提高百分之二十。
”钱大炮先是说道。
“那开盘价定这么高我这房子根本卖不出去啊。
”李焕有些疑惑的说道。
“别急嘛。
”钱大炮挥了挥手后接着说道：“我会安排人大规模的购入房产整个小区的房子我要买走百分之三十。
” “从银行骗贷是违法的。
”李焕摇了摇头后说道。
“谁说我要骗贷？”钱大炮很是得意的继续说道：“我们可以走正规的贷款流程我们村里面有数百人能开出合规合法的收入证明和银行流水贷款根本没有任何问题即便是相关部门来查也查不出任何东西。
” 这就不得不再次提到南方强大的宗族势力依靠强大的宗族关系可以让村民们相信领头人帮忙提供自己合法身份来贷款。
“然后呢？”李焕接着问道。
“然后通过我们通过打折的方式购置房产接着就从银行办理合法合规的贷款你们获得了贷款缓解了资金压力我们付出了部分首付买到了低价房子。
”钱大炮一脸笑意的说道。
“就这？为了这点折扣不至于让你们这么大费周章吧？”李焕接着问道。
“那当然首付款你得还给我们。
”钱大炮狮子大开口道。
“你确定你没说错？”李焕听到这话顿时无语。
不说这笔钱该不该给他们就算是给怎么给也是个大麻烦。
从公司账户直接划账到个人账户上如果没有正当理由有关部门得查死你。
即便是给现金那也是个大麻烦这笔钱永远见不了光。
“当然没说错。
”钱大炮接着说道“李总的担忧我肯定知道这笔钱如何光明正大的给我们这是一个大问题。
” “我们会成立一个装修公司你们可以将安装工程全部发包给这家公司然后尽量把建安费用做高把首付款做到里面直接付给我们开的安装公司当然如果你不相信我们的施工能力我们还可以转包公司你们定就行我们收取管理费。
” 李焕这下终于明白他们怎么操作的了通过公对公转账那就完全可以将这笔钱正大光明的花出去。
而且最为关键的是建安费的税率是非常低的只需要3%左右就行了这费用比洗钱的花销小太多了。
至于土地增值税由于把首付款通过建安费给套出去了那整体利润就会大幅度的下降而且土地增值税采取的累进制原则收益越低税率也越低所以开发商需要缴纳的土地增值税会大大下降甚至可以做到最低这可不是一笔小数目。
就这么一套流程玩下来开发商通过高价卖房套取了银行贷款获得了非常宝贵的现金而且通过提高建安费然后降低土地增值税当然最为关键的是间接提高了房价为剩余房产的销售创造了高额利润。
至于说炒房团通过这个办法相当于是以百分之七十的价格买到了房产虽然整个过程中会产生一些手续费但和丰厚的回报相比那这点手续费算不得什么。
而且小区的房价提升之后也为炒房团后续房子的出手提供了价格参照。
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